2天8城調控後,隻有核心城市的房子才能叫資產

"2016年國慶前後,20多個核心城市拉開瞭本輪樓市調控收緊的序幕,至今已經一周年。在剛過去的周五,一些弱二線城市集體出臺瞭樓市調控政策。可以說,越來越多城市加入樓市收緊的序列。 "


2016年國慶前後,20多個核心城市拉開瞭本輪樓市調控收緊的序幕,至今已經一周年。在剛過去的周五,一些弱二線城市集體出臺瞭樓市調控政策。可以說,越來越多城市加入樓市收緊的序列。

調控之下,有些城市依然保持著房價縮量上漲,產生 房價越調越漲 的怪象。這其中的理由很簡單,中國的老百姓已經有一種固化的思維,房價一定會漲,唯有房子是抵禦通貨膨脹的工具。

短期價格持續的大漲,中國樓市出現瞭較大的價格泡沫。

2013年至今,樓市短期的主要矛盾出現瞭如下的演變:

2013-2015年,樓市主要矛盾是庫存量過大問題。2010-2011年,樓市行情好的情況下,土地供應量增加,從而導致2013年開始出現房屋庫存增加的情況,所以說,從2013-2015年是樓市的主要矛盾是庫存量大。

2015-2016年,樓市主要矛盾是核心城市出現價格泡沫,三四線城市庫存量過大,二者並存。經濟低迷,驅動國傢出臺政策刺激樓市,從而促使瞭一線以及新一線城市房價的快速暴漲,這是樓市上漲的第二輪。可以說,2015-2016年期間,短期矛盾出現的是核心城市房價泡沫的出現。

2017年,核心城市以及經濟稍好的三四線城市價格出現新泡沫,已經成為突出問題。時間窗口進入2017年,大傢都沒有想到,房價上漲的高潮會在三四線城市接力。在過去半年多的時間裡,不少三四線城市房價上漲50%,價格泡沫已經在更多的城市呈現出來。

房價上漲的主導者是政府,開發商、銀行以及諸位皆是參加其中的演員。本輪樓市的刺激的啟動有兩個核心原因:

其一,經濟低迷。在房地產投資占總投資額占比15%的情況下,中國經濟對地產依賴之重,無法在短期內解除,所以房地產投資依然成為刺激經濟發展的引擎。從2015年下半年開始,樓市復蘇。

其二,杠桿轉移。2013-2014年,政策上提得最多的是三期疊加陣痛期。直白瞭說,就是經濟不好,政府債務累累。刺激樓市還有另一個根本原因,就是讓居民加杠桿。政府的負債率很高,樓市漲瞭,土地上漲,賣出好價格,財政收入多瞭。這個過程中,居民則是用瞭國傢允諾的杠桿,首付二、三成,慢慢供房,還貸,杠桿率全面增加。

本輪樓市收緊的三個核心原因:

其一,減少外匯沖刺,鎖定流動性。鎖定流動性。200萬億房子資產,對應3萬億美元外匯儲備,這意味著隻要有10%的房子套現,中國的外匯就會被沖擊崩潰。顯然,這是不允許出現的事情。限購,限貸還不夠,還要用限售來鎖定房子流動性。

其二,抑制投機行為,防風險,穩經濟。房子有雙重屬性,其一,為居住屬性;其二,為金融屬性。當投機過旺時,金融這種虛擬經濟屬性便展現出來。過度投機,資金流入,不利於實體經濟發展。資產價格過高,容易出現經濟崩盤風險。

其三,時間換空間,擠出房價泡沫。泡沫縮小有兩種方法。第一,房價回調。但這裡隻允許小幅回調,若是大面積回調,出現大面積斷供,則影響的是政府,銀行,開發商資金鏈,這意味著經濟的崩盤。國傢必定救市,隻不過樓市要救比股市難多瞭。股災之下,我們花瞭多長時間才救回來,更別提樓市瞭。第二,人民收入增加,儲蓄增多。以時間換空間的橫盤,其意圖就是通過增加人民的收入,從而會減少房價帶來的壓力。居民儲蓄多瞭,也會有新進市場者購房。

樓市收緊過程中,有一件挺奇怪的事,那就是突然沒有提房地產稅瞭。也許,那真的是個偽命題,或者沒有到成熟全面推出的時機。至少,重慶,上海兩個城市試行之後,沒有推向全國,說明整體效果不好。

取而代之的是,租售同權政策。

個人看法,保障居民居住是政府欠人民的歷史債。近二十年,一味發展商品房,造成保障房的缺失,導致人們一味看多樓市。

租賃政策的推行是保障房建設的一部分,長效機制的一部分。目前隻是開端,路還很漫長。

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從國傢層面的情況看,2015年開始提租售同權,但一直到2016年底,基本都沒有太多實質性的政策。而這一次,國傢開始在10餘個大中城市推行租售同權政策等一系列舉措來看。個人認為國傢會盡可能去推廣租售同權政策,至少2017-2020年,這三年時間是一個試行的窗口期。如果沒有問題,則會全面推廣到更多的城市。

從租售同權的政策中可以看到,此番新政,租桃園靜電機租賃賃保障的是中低收入傢庭。可以將此歸類:

中低收入對應租賃住房。

中高收入對應普通商品房。

高收入者對應豪宅。

從政策上來看,在房子的居住屬性上,已給社會階層貼瞭標簽。階層的流動性喪失,社會就這麼固化瞭,面對房價高的門檻,很難逾越。

真有錢,誰還願意去租房子。中低收入歸類為無房階級,後二者可以對應有房階級。有人說,這樣劃分不對,在大城市租賃住房的人,在老傢有房。但我想問的是,房子是不動產,正是因為不動產,這才有區域的稀缺性。不談中國現在已經戶均1.1套房子,其實這個意義真的不大。

在一個城市長期工作,你在這個城市的住房需要保障。為什麼很多深圳剛需的朋友在惠州買房後,反而後悔瞭。因為,從惠州來到深圳中心區上班,在現在依然不現實。為什麼,這一波調控下來,北京外圍的廊坊房價跌得比誰都兇,就是這樣的道理。

不動產,始終是不動產。人在哪,它建在哪,它不會隨著你的走動,而移動。

資源的不足,台北靜電油煙處理機出租是租售同權推出的前提。

資源配置從來都是不公平的。在樓市中,最典型的就是教育資源的稀缺,因為稀缺才會有瞭樓市中的學位房概念。而優質教育資源的潛臺詞,就是優秀的師資力量,是下一代接受優質教育的可能性。再往深處,就是階層。

而資源的稀缺性,無非跟戶口息息相關。而戶口的定義,以下是我聽到最好的解釋。

中國的戶口相當於中國一個縣(county)或一個市(prefecture)裡發的護照,在這個縣內,你擁有相應的權利與義務。如果你去瞭其他地區,你就部分地失去瞭這個權利。你不能享受當地的醫療保險、勞動保險,甚至不能同工同酬,一般報酬比本地人低,不能應聘當地的政府雇員,沒有選舉權與被選舉權,他們的小孩不能與當地小孩一樣去受同等的教育。當然,小孩也不能參加當地的高考去上大學,因為他們相當於是 非法移民 。

大傢都關註未來房價會怎樣?

如果說,業績是持續支撐股價長期上漲的唯一動力。那麼,對應來說,人口的持續流入也是房價長期上漲的唯一動力。

資金流通的路徑可以簡單的這樣解釋。

產業經濟發展起來瞭,人就有動力到這個城市尋找機會。當前的房價已經過高,除瞭本身能創造的勞動報酬外,憑自己的力量很難在三五年內積累一筆首付款。於是,年輕人背後的傢庭支撐瞭其首付款,這就驅動瞭資金的流通。從靜電機出租而,資金從三四線向一二線城市集聚,有資金的推動,必然導致資產價格的上漲,進而造成價格泡沫。

主線可以簡單的理解為,產業 人 資金。

上述的核心,必然是人。

經濟有強弱,城市分化是未來發展的必然趨勢。城市分化背後的驅動因素其實就是人口,將城市分為 凈流入 與 凈流出 兩類就可以瞭。

中國城市發展已經到瞭逐步成熟的階段,全國約18個左右的城市群,基本上也圈定瞭近40個核心大中城市未來的發展。像雄安新區這些獲得國傢層面新規劃支持的城市,可以說是非常少,更況且雄安新區在設定前,已經將不動產交易限死,嚴格壓制瞭所有投機行為。

我們回到之前的邏輯。目前,全國新增人口速度在減少,除瞭那些核心城市有人口持續流入之外,其它城市人口持續流出。再思考一個簡單的邏輯,你現在買的房子,二三十年後,房子由誰來繼承?如果你是擁有多套房子,未來集中到獨生子女名下,這樣獨生子女名下有多套房子,過剩是必然的。因為大城市的虹吸效應會持續存在,所以並不存在這樣的問題。

今年以來,四五六七八線城市的房價也是在瘋漲,同樣也迎來瞭很多不明真相的吃瓜群眾。但是,對不起,對於這些城市的購房者,真的有可能接盤瞭。如果是剛需自住倒沒有什麼,那買的是一種傢的安全感。但是,出於投機,這一波接盤,套牢資金是肯定的。

隻有核心城市的房子才能稱是資產,廣大人口凈流出的區域房子隻能叫房子。資產能保值增值,而房子隻有居住屬性。

城市發展是分化的,房價必然也是分化的。

從目前的情況看,樓市政策現在處於一直收緊的過程中,2017-2018年政策很難有松開口子的時候。

政策收緊之下,特別是信貸的收緊,短期影響房價會非常明顯。目前,一二線核心城市首套房利率都上浮5%-10%,甚至接下來還有可能停貸,這就意味著樓市交易市場流動性還要減弱。

房貸利率上漲,最大的影響是購房成本的增加。接下來,核心城市面臨的將是,買賣者地位暫時轉換的階段,要出售房屋的朋友,需要讓利給有需求的購房者,否則難以成交。

利率收緊,毋庸置疑百分之百傷到剛需客戶。有錢人真要出手買房,全款買房,不需要等待銀行放款。而剛需看著利率上漲,每個月房貸需要多還一些,猶豫著出手。

個人對樓市的觀點,利率上浮還要擴散到更多一二線城市去,所以樓市短期看空。未來一年至一年半會是開發商最難受的時候,特別是,中小開發商不斷的被兼並,相信在不久的時間後,大傢可以看到各類媒體報道。

我的個人看法是,這一波房價上漲,絕大多數城市的購房者,短期沖高接盤是肯定的。因為在政策收緊的情況下,你根本不可能在短期兌現。現在已有41個城市出臺瞭限售政策,2至5年才能交易。周五,石傢莊還出瞭3套以上的必需要有8年以上才能交易。

地產短期空,不代表將來不會好,時間換空間是最好的策略。

從國傢的政策出發,其歷來強調穩經濟,防風險。顯然,監管層是不想房價大跌的,大跌意味著經濟不穩。理想的狀態,就是讓房價微回調,在一個區間內震蕩上幾年時間,以時間換空間是最理想的狀態。

通過時間來消化價格過高,泡沫會逐步萎縮,變小。我們有過先例,2011年至2015年,不少城市房價就是橫盤或者微跌,但也不見得中國樓市崩盤瞭。

所以,目前的樓市短期我看空,但長期,我隻看好核心城市,能持續上漲的也許不足20個城市。特別是,一線城市以及準一線城市,依然強烈看好,隻不過需要經過周期的洗禮,擠泡沫的過程。其它城市,要麼橫盤,要麼持續的陰跌。溫州、鄂爾多斯就是這樣在例子。個別點的泡沫存在,不足以影響全國。

當前最大的風險,其實是政策風險。國傢雖然要穩,但最怕的是矯枉過正,導致樓市的崩塌。政策調控的時滯性,是要警惕的。

另外,提瞭這麼多年,金融機構的資金要支持實體經濟,但事實上,依然是通過各種繞圈子,最終還是將錢投入瞭樓市,這種怪象,何時才能停下來。

(編輯:孫涵宇)

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